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Repetitivo definirá limites de retenção em rescisão de contratos imobiliários antes e depois da Lei do Distrato
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou os Recursos Especiais 2.255.394 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393, de relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, para julgamento sob o rito dos repetitivos.As controvérsias foram cadastradas na base de dados do STJ como dois temas distintos. No Tema 1.465, a discussão é sobre o percentual e a respectiva base de cálculo dos valores que o vendedor poderá reter quando houver rescisão, por iniciativa e ##culpa## do consumidor, de contrato de compra e venda de imóvel firmado antes da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato). O Tema 1.464 também trata do limite de retenção, mas relacionado especificamente a contratos de compra e venda de imóvel não edificado (lote/terreno) firmados após a Lei do Distrato.Em ambos os casos, o colegiado determinou a suspensão de todos os processos pendentes sobre a mesma matéria e nos quais tenha havido a interposição de recurso especial ou de agravo em recurso especial, tanto na segunda instância como no STJ.Interpretação das turmas quanto ao percentual é centro da discussãoAo justificar a afetação dos temas, o relator destacou o fluxo elevado de casos de temática similar em ambas as controvérsias. Especificamente em relação ao Tema 1.464, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac) identificou 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas nas turmas integrantes da Segunda Seção. No Tema 1.465, foram 133 acórdãos e 3.615 decisões monocráticas.Em sua manifestação sobre a questão jurídica tratada nos recursos, a presidência da Cogepac salientou a existência de pergência entre a Terceira Turma e a Quarta Turma quanto aos percentuais de retenção que podem ser aplicados pelo vendedor após a rescisão contratual provocada pelo consumidor.Para a Terceira Turma, em contratos celebrados após a Lei 13.786/2018 (Tema 1.464), o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece sobre a Lei do Distrato, de modo que a retenção deve incidir sobre as parcelas efetivamente pagas, limitada, em regra, a 25% do total quitado, ressalvada a hipótese de fruição do imóvel. Já nos contratos anteriores à referida lei (Tema 1.465), o colegiado admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, cabendo às instâncias ordinárias definir o percentual adequado de acordo com as circunstâncias de cada caso.A Quarta Turma, por sua vez, aplica nos contratos posteriores à Lei do Distrato (Tema 1.464) o entendimento de que as disposições dessa lei não são incompatíveis com o CDC, admitindo a retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do artigo 32-A da Lei 6.766/1979. Quanto aos contratos anteriores à Lei do Distrato (Tema 1.465), a turma estabelece, como regra, a retenção de 25% dos valores pagos, salvo a existência de circunstâncias específicas que justifiquem a redução desse percentual, considerando que a retenção busca compensar as despesas gerais suportadas pelo vendedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato.Recursos repetitivos geram economia de tempo e segurança jurídicaO Código de Processo Civil regula, nos artigos 1.036 e seguintes, o julgamento por amostragem, mediante a seleção de recursos especiais que tenham controvérsias idênticas. Ao afetar um processo, ou seja, encaminhá-lo para julgamento sob o rito dos repetitivos, os ministros facilitam a solução de demandas que se repetem nos tribunais brasileiros.A possibilidade de aplicar o mesmo entendimento jurídico a persos processos gera economia de tempo e segurança jurídica. No site do STJ, é possível acessar todos os temas afetados, bem como saber a abrangência das decisões de sobrestamento e as teses jurídicas firmadas nos julgamentos, entre outras informações.Leia os acórdãos de afetação do REsp 2.255.394 e do REsp 2.255.054.
Fonte:
Superior Tribunal de Justiça
08/10/2026 (00:00)
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